MERANCANG BANDAR (Kebenaran Merancang)

Salam semua,

Setelah lama membincangkan mengenai teori konkrit, jalan dan semua berkenaan pembinaan, kita akan masuk ke bahagian baru yang dinamakan pembangunan atau development. Kebanyakan dari kita tidak tahu bagaimana sesuatu tanah dibangunkan. Banyak kita lihat sekarang bangunan tumbuh bagai cendawan namun kebanyakan dari kita tidak memahami kaedah bagaimana dari mula, apakah kelulusan yang diperlukan sehingga bangunan tersebut diserahkan kepada pemilik, atau lebih mudah rumah taman kita, bagaimana proses pemaju membangunkan tanah tersebut.

Secara dasarnya, ada 4 konsep pembangunan
1) Konsep
2) Perincian & Atas Kertas
3) Pembinaan
4) Pasca Kontrak.

Untuk memahamkan anda, saya andaikan saya mempunyai tanah seluas 1000 ekar untuk dibangunkan. Apa yang perlu dibuat oleh saya untuk membangunkan tanah tersebut. Berikut adalah senarai semaknya :-

1) Konsep

LANGKAH PERTAMA (konsep pembangunan)

Baik, pertama saya perlu membuat perancangan dengan teliti apakah daya penarik yang perlu ada supaya penduduk akan mula datang ke tempat saya, kerana jika saya hanya membangunkan sesuatu tanah tanpa crowd-puller (daya penarik), pasti rumah saya tidak akan laku. Ada sesetengah pemaju yang meletakkan Taman Tema (cth Bukit Merah, Bukit Gambang, tetapi cara ini agak kurang berkesan), juga cara yang digunakan sebagai penarik adalah berdekatan lebuhraya dan mempunyai access ke lebuhraya utama (Denai Alam dll) dan juga jalan utama yang merentasi pembangunan yang akan dijalankan (Setia Alam)

Seelah itu, saya perlu mempunyai perancangan yang teliti dimanakah patut saya meletakkan kawasan perumahan, kawasan industri (kalau ada), perniagaan, taman dan lain2. Ada sesetengah pemaju yang melantik Penasihat Pemasaran untuk itu tetapi majoritinya pemaju mempunyai pakar in-house sendiri,ini adalah  kerana penasihat pemasaran hanya akan beri pendapat berdasarkan no dan statistik sahaja kebanyakan penasihat pemasaran berpusat di luar negara, kajian mereka hanyalah berdasarkan statistik dan no sahaja bukannya kehendak tempatan), biasanya kalau pemaju mempunyai tanah 1000ekar di sesuatu kawasan, sudah pastilah mereka tahu apa yg ingin dibangunkan, input dari penasihat pemasaran hanyalah bantuan sahaja.

Baik, sekarang, saya sudah ada perancangan untuk membangunkan tanah tersebut, tidak kisah samada input dari staff sendiri berdasarkan presentation yang dilakukan oleh pegawai saya sendiri, input dari penasihat pemasaran atau idea saya sendiri. Apa pula langkah seterusnya?

LANGKAH KEDUA (penentuan tanah)

Sekiranya saya tuan tanah tersebut sudah pastilah saya mempunyai geran untuk tanah tersebut.1000 ekar gerannya lebih dari satu, saya akan melantik Surveyor (jurukur) untuk menghasilkan Pelan Kontur untuk tanah tersebut, salinan geran saya akan serahkan kepada surveyor dan dia akan survey tanah tersebut berdasarkan geran dan Surveyor akan peg atau tandakan sempadan tanah kita. Pelan tersebut akan diserahkan kepada Perancang Bandar (Town Planner) kemudiannya. Dalam pelan tersebut maklumat yang akan didapati adalah :-

1) sempadan tanah.

2) bentuk rupa tanah (adakah mempunyai cerun, paya, dll)

LANGKAH KETIGA (Melantik perancang bandar)

Proses seterusnya, pemaju akan melantik Town Planner untuk proses submission atau proses kelulusan dengan Majlis Tempatan, Proses permulaan adalah Perancang Bandar dan Pemaju akan berbincang dengan pihak-pihak berkuasa jika sesuatu tanah ingin dimajukan setelah pelan kontur/survey diterima , apatah lagi dengan skala besar seperti ini :-
Mereka yang terlibat adalah :-
1) Jabatan Perancang Bandar dan Desa ( untuk kerja2 perancangan seperti Plot Ratio, perbandingan Draf Rancangan Tempatan, keperluan rumah ibadat, keperluan Dewan Orang Ramai, keperluan sekolah rendah dan menengah dll)
2) JKR ( untuk kelulusan jalan, adakah jalan sediada mampu untuk menampung tambahan trafik akibat pembangunan kita)
3) Jabatan Bekalan Air Negeri , SYABAS, SAJ, LAP dll - untuk memeriksa keperluan air yang bakal diberikan adakah cukup untuk menampung, berapakah bilangan tangki air perlu diletakkan.
4) TNB - juga seperti bekalan air, perlukah pencawang diletakkan, bilangan pencawang
5) TM - juga seperti TNB, pencawang telefon, kabel Unifi dan berapa dapat ditampung.
6) IWK - keperluan loji kumbahan najis di kawasan tersebut.
7) JPS - keperluan saliran, keperluan kawasan tadahan air, aliran masuk dari longkang dan keluar ke sungai
8) Jabatan Mineral dan Geosains - untuk pengubahsuaian bentuk mukabumi seperti cerun dsb.
9) Jabatan Alam Sekitar - Adakah melibatkan impak alam sekitar terhadap pembangunan?

Jika diperhatikan memang banyak melibatkan agensi-agensi kerajaan, tetapi anda tidak perlu risau kerana Perancang Bandar mempunyai checklist keperluan agensi-agensi tersebut. Perancang Bandar akan memberi cadangan kepada pemaju, konsultan yang perlu dilantik untuk membantu proses submission KM ini contohnya:- 

1)Konsultan M&E diperlukan untuk berbincang dengan TNB, TM,

2)Konsultan C&S diperlukan untuk berbincang dengan JKR, IWK, 

3)QS diperlkukan untuk mengira adakah pembangunan tersebut menguntungkan atau tidak dengan membuat feasibility study.

LANGKAH KEEMPAT (melantik konsultan)

Langkah keempat adalah kita melantik konsultan2 tersebut berdasarkan saranan Perancang Bandar. Setelah konsultan dilantik, mereka akan diberitahu akan niat kita untuk membangunkan sesuatu kawasan dan Konsultan-konsultan ini akan membuat laporan seperti yang diminta oleh agensi-agensi tersebut tentang keperluan eletrik, air, najis, jalan dan lain-lain lagi. Akan ada perbincangan 4 mata di antara konsultan dan agensi2 tersebut yang dipanggil perbincangan pre-submission untuk membincangkan adakah sesuai atau tidak pembangunan tersebut. Biasanya agensi-agensi ini tidak akan menghalang pembangunan cuma mungkin lukisan perancangan yang disebut Master Layout Plan mungkin perlu diubah dari masa ke semasa menurut kemahuan agensi berbeza. 
Contoh :- Perancang mungkin meletakkan pencawang di bhgn timur, namun TNB tidak menyukai kerana bekalan eletrik atau kabel utama terdapat di barat, IWK mungkin tidak menyukai idea untuk meletakkan loji kumbahan najis di Utara kerana sungai terletak di selatan.

Untuk pembangunan di Lembah Klang, ada info baru yang saya baru terima, setiap pembangunan yang melebihi 5 tingkat hendaklah mendapat kelulusan 12 Telco sebelum Master Layout Plan dihantar, dan koordinasi kesemua 12 ini akan dibuat oleh SKMM (Suruhanjaya Komunikasi dan Multimedia Malaysia), maksudnya sebelum KM diluluskan, SKMM hendaklah meluluskan pembangunan tersebut. Ini adalah kerana setiap bangunan yang melebihi 5 tingkat akan mengganggu isyarat signal gelombang mikro syarikat Telco tersebut. 

LANGKAH KELIMA (menghantar pelan)

Selepas kelulusan SKMM dan perbincangan dengan agensi2 tersebut dilakukan, satu Master Layout Plan akan dilukis oleh Perancang Bandar setelah perbincangan dilakukan bersama konsultan dan lukisan tersebut lebih kurang seperti dibawah :-

Ini adalah contoh Master Development Layout, kawasan-2 dibahagikan kepada warna-warna yang tertentu mengikut kegunaan tanah. Perumahan, Perdagangan, Rezab TNB, Rezab TM, Rezab SYABAS, Rezab Sekolah, Rezab IWK, Rezab TNB, kawasan lapang, taman rekreasi, kawasan t5adahan air dll.

Lukisan ini tidak terlalu terperinci menunjukkan bentuk bangunan dll, cukup sekadar menunjukkan kawasan ini direzabkan untuk pembangunan rumah, kedai, IWK, TNB dll................


Kebenaran Merancang akan dihantar kepada OSC Majlis Tempatan (OSC bermaksud One Stop Centre), OSC akan membawa KM kita ke Mesyuarat OSC yang mana semua wakil-wakil agensi seperti TNB, IWK dll juga akan hadir. Selepas mesyuarat tersebut, keputusan akan dikeluarkan oleh semua agensi-agensi yang terlibat dan akan dihantar semula ke OSC dan OSC akan mengeluarkan kelulusan KM. Proses ini biasanya mengambil masa 1 bulan atau 2 bulan mungkin juga mencecah 3 bulan.
(Sekiranya konsultan yang kita lantik banyak melakukan kerja rumah, seperti banyak berjumpa dengan agensi2, banyak mengikut spesifikasi pembangunan, mengikut peraturan pembangunan, Insyallah kelulusan cepat diperolehi kerana apabila mesyuarat OSC, agensi2 sudah tahu niat kita dan mereka hanya meluluskan sahaja, jika tidak, kelulusan tidak diperolehi dan kita terpaksa ubah pelan berdasarkan komen dari agensi dan ini akan memakan masa)

LANGKAH KEENAM (kelulusan KM)

 Selepas kelulusan KM (master layout) diperolehi, pelan-pelan berikut pula perlu dimajukan :-
1) Pelan Infrastruktur - pelan terperinci menunjukkan rezab jalan,ketinggian dari aras laut,  rezab longkang, saiz longkang, bagaimana aliran longkang tersebut, ketinggiannya dari aras laut, begitu juga aras tanah untuk setiap pembangunan dari aras laut.
2) Pelan Pre-Computation (pre-comp) - pelan ini akan dibuat oleh surveyor setelah KM diluluskan, pelan precomp adalah pelan terperinci ukuran saiz dan sempadan setiap tanah yang diletakkan rezab, seperti contoh di atas. Pelan Pre-Comp adalah seperti pelan KM, cuma pelan KM adalah berwarna mengikut zon, pelan pre-comp adalah ukuran tepat saiz zon-zon tersebut.

Pelan Infrastruktur akan diserahkan kepada Majlis tempatan dan akan dibuat oleh konsultan, tetapi precomp akan dibuat oleh Surveyor dimana ia akan diserahkan kepada Pejabat Tanah dan Daerah. Ia akan melalui proses SBKS atau Serah Balik Kurnia Semula. Apakah maksud SBKS? Maksudnya kita menyerahkan geran asal tanah tersebut kepada Pejabat Tanah dan Pejabat Tanah akan mengurniakan semula geran mengikut pelan precomp tersebut spt contoh kalau kita rezabkan 1 ekar rezab TNB, ada satu geran 1 ekar mengikut lukisan precomp, begitu juga kalau plot-plot yang lain.

Yang ini mungkin anda keliru sikit, dan kalau ada geran pembangunan, seperti contoh dlm Master Layout kita meletakkan 3 zon untuk Perumahan dan satu zon untuk Komersial, maka ada 3 geran Kediaman dan 1 geran Komersial. Bagaimana, rumah kita mendapat satu geran setiap satu sedangkan geran yang diberi adalah mengikut zon? Contohnya begini.

1) Zon rezab perumahan 3 zon - 3 geran bertajuk Kediaman. (3 zon bukan bermaksud kita hanya boleh membuat 3 rumah sahaja, ia bermaksud ada 3 zon kawasan rumah dalam tanah kita itu, pada masa hadapan ikut kita lah nak bahagikan ikut apa, Seksyen ke, Presint ke, Taman ke dll)
2) Zon rezab kedai zon 1 - 1 geran bertajuk Perdagangan
3) Zon rezab sekolah - 1 geran khas untuk diberikan kepada Kementrian Pendidikan pada masa hadapan.
4) Zon rezab TNB - 1 geran khas untuk diserahkan kepada TNB pada masa hadapan.

Ini semua akan dilakukan oleh Pejabat Tanah, namun jurukur haruslah memainkan peranan yang penting dalam menyalurkan maklumat2 ini kepada Pej. Tanah.

LANGKAH KETUJUH (KM Detail)

Baiklah, ada satu lagi KM perlu dihantar selepas KM Master dilulusakan dan geran individu mengikut zon diperolehi, KM tersebut biasanya dikenali dengan nama KM(Detail Layout Plan). Saya beri contoh, sekarang ni tanah saya telah diluluskan untuk dibangunkan dan telah dizonkan, saya mempunyai 4 geran untuk 3 zon Perumahan dan 1 zon Perdagangan, saya ambil satu zon perumahan untuk dibangunkan, dan zon tersbut adalah berdekatan dengan jalan utama, yang lain tu biarkan dahulu, saya majukan zon 1 dan apabila telah habis dijual, baru saya akan mulakan zon lain.

Zon 1 ini juga saya buat seperti di atas dimana saya sekali lagi lantik Perancang Bandar dan saya buat pelan perumahan yang akan saya bangunkan nanti. Design rumah? jangan risau, itu kerja arkitek nanti dalam Building Plan. Yang hanya dipentingkan adalah saiz rumah tersebut dan jenis rumah. Seperti contoh Rumah Berkembar 20x75, jadi saya hantar pelan tersebut kepada OSC sekali lagi. Perlu diingat, pelan KM hanya untuk zoning sahaja, tidak perlu fikirkan tentang design rumah dll, ia hanya bertujuan untuk mendapat kelulusan Majlis untuk mematuhi saiz tanah untuk rumah individu (tujuan untuk mengeluarkan geran individu nanti), saiz jalan, saiz pencawang dan lain2.

Untuk submission kali ini anda sekali lagi perlu meminta kebenaran agensi-agensi seperti di atas, namun jika KM Master Layout Plan sudah mencukupi, meraka akan menjawab mereka tidak perlu komen apa-apa spt contoh Jabatan Mineral dan Geosains, sekiranya mereka telah komen mengenai cerun di KM MLP mereka tidak akan komen apa-apa dalam DLP ini.





Selepas kelulusan diperolehi, saya akan kembali menyerahkan geran ke Pejabat Tanah dan Pej. Tanah akan menyerahkan kembali dalam bentuk geran individu setiap rumah. Itupun setelah precomp diserahkan oleh surveyor seperti proses diatas.

Senang cakap mulakan kembali langkah ketiga sampai keenam kembali.

Selepas KM DLP tersebut diperolehi, barulah kita mula meminta bekalan air dan eletrik dll. Mereka akan mula memasang tanki air, pencawang, loji di atas tanah rezab masing2. Pemasangan utiliti tersebut adalah berdasarkan permintaan, saya beri contoh untuk Zon 1 ada 100 buah rumah, maka mereka akan memasang utiliti untuk keprluan 100 buah rumah sahaja, bagaimana dengan rumah lain di zon lain, mereka akan tunggu keluilusan KM DLP seterusnya untuk zon2 lain, dan begitulah seterusnya sehingga kawasan tersebuit habis dibangunkan.

Selepas proses ini, barulah saya akan melanttik Arkitek, Konsultan C&S, QS, Konsultan M&E untuk membantu saya dalam proses submission Building Plan pula............ projek kita telah mula menampakkan hasil.