MERANCANG BANDAR (Building Plan) Part 2

Ini adalah sambungan kepada artikel saya yang lepas yang bertajuk MERANCANG BANDAR (Kebenaran Merancang), dalam artikel yang lepas saya ada menyatakan bahawa untuk dalam perancangan sesebuah pembangunan, tidak kira samada pembangunan kawasan perumahan, bandar dan lain-lain lagi, ada 4 konsep pembangunan yang perlu diikuti :-

1) Konsep
2)  Perincian dan Atas Kertas
3) Pembinaan
4) Pasca Kontrak

Biasanya, konsep 1 dan 2 dikenali sebagai Pra-Kontrak atau lebih popular denngan nama In-pipeline, saya telah tulis artikel mengenai konsep dalam artikel pertama dimana akhirnya KM atau Kebenaran Merancang akan dihantar kepada Majlis Perbandaran Tempatan setelah semuanya dipersetujui dan diakui.

Seperti saya perkatakan dalam awal akhir bab yang lepas, setelah KM DLP diluluskan, saya akan melantik Arkitek, Konsultan CnS, Konsultan MnE dan QS. Tujuan mereka adalah untuk memperincikan lukisan Building Plan yang kemudian akan diterjemahkan menjadi Lukisan Pembinaan.

Arkitek akan memberi konsep rumah yang dikehendaki mengikut kehendak Pemaju. Biasanya, pemaju akan memberi maklumat-maklumat berikut kepada Arkitek untuk Arkitek melakar pelan konsep bentuk rumah tersebut. Antara maklumat yang akan diberikan adalah :-

1) Saiz rumah cth :- 22 x 70
2) Jenis rumah ; Cth :- Semi-D, Teres Setingkat, Teres 2 Tingkat
3) Anggaran Harga yang akan dijual ; Cth RM200k, RM500k

Dari situ, Arkitek biasanya telah mendapat anggaran kasar tahap ekslusiviti rumah tersebut, bahan-bahan yang akan digunakan, samada jubin mahal, peralatan tandas yang mahal atau sederhana, rekabentuk yang menawan atau sederhana dan lain-lain.

Selain dari menurut kehendak pemaju, Arkitek juga harus merekabantuk bangunan itu mengikut kehendak Majlis Tempatan atau Pihak Berkuasa, Undang-undang yang sedia ada merujuk kepada Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam. (Sila lihat gambar untuk contoh)

Apakah maklumat yang boleh diperolehi dari UKBS ini? Ia merupakan satu guideline untuk Arkitek merekabentuk bangunan.

Saya beri contoh :-

Seksyen 42 (2) - Luas minimum bilik-bilik dalam bangunan kediaman.

"Lebar tiap-tiap bilik kediaman dalam sesuatu kediaman hendaklah tidak kurang daripada 2 meter."

Jadi, jika Arkitek hendak merekabantuk bilik kediaman, lebar minimanya hendaklah lebih dari 2 meter, jika tidak ia tidak mematuhi.



Untuk kawasan luar bangunan kediaman, Arkitek akan merujuk kepada Akta. Parit, Jalan dan Bangunan pula, APJB ini merupakan guideline bagi pembinaan Jalan Perkhidmatan (jalan taman), Parit, dan Bangunan (bangunan di sini merujuk kepada luaran bangunan, tidak seperti UKBS dimana lebih kepada dalaman)

Namun, perlu diingat biasanya Majlis Tempatan mempunyai Rancangan Tempatan mereka sendiri dimana RT ini boleh didapati di Majlis Tempatan masing-masing dalam bentuk buku atau CD. Tujuan RT ini adalah untuk menjelaskan lagi APJB ini. Saya beri contoh :-

Seksyen 9 - Orang-orang persendirian membuat jalan-jalan baharu.

9 (3) - Pihak berkuasa tempatan boleh memberi arahan-arahan bertulis kepada orang yang mengemukakan sesuatu pelan sesuatu pelan untuk suatu jalan baharu berkenaan dengan mana-mana daripada butir-butir yang berikut :
(c) aras, bahan dan pembinaan jalan baharu itu;
(f) lebar jalan baharu itu
(h) lebar mana-mana jalan atau lorong belakang silang,...........

Saya tidak memetik semua dari seksyen itu kerana tulisannya amat panjang serta penuh dengan ayat-ayat peguam yang saya dan tuan-tuan yang berlatarbelakang kejuruteraan agak susah difahami. Namun dalam seksyen ini jelas menunjukkan PBT atau Majlis Tempatan ada hak untuk mengeluarkan RT untuk menjadi rujukan kepada APJB kerana APJB hanya akta, namun RT akan menjelaskan segala-galanya samada dalam bentuk lakaran, pernyataan dan lain-lain lagi.

Sesetengah item berbeza mengikut daerah seperti contoh Lampu Jalan, Papan Tanda, Pokok Konsep yang perlu ditanam sebagai landskap dan lain lain lagi,dan ini perlu dirujuk kepada PBT yang berkenaan. Jika kita ingin membuat pembangunan di kawasan Seremban, kita hendaklah merujuk kepada RT Daerah Seremban 2006 - 2015 yang dikeluarkan, jangan pula kita merujuk RT Subang Jaya

Setelah semua arahan dalam UKBS dan APJB dipatuhi, maka Arkitek bolehla mengeluarkan Pelan Bangunan atau Building Plan (BP). Dalam BP ini menyatakan bentuk bangunan, saiz rumah, bilik dan lain-lain lagi. Senang cakap beginilah, apa sahaja undang-undang yang terdapat dalam UKBS dan APJB atau RT hendaklah ditunjukkan, seperti contoh :-

UKBS Seksyen 42 (2) - Lebar bilik hendaklah lebih 2 meter - tunjukkan ukuran setiap bilik.
UKBS Seksyen 44 (1) - Tinggi bilik kediaman dan bilik tidur lebih dari 2.5 meter - tunjukkan ukuran.

Selepas semuanya dipatuhi, BP bolehla dihantar kepada PBT untuk kelulusan, selepas diluluskan, satu nama fail akan diberikan dan nama fail itu menjadi rujukan projek tersebut. Anda boleh tahu no rujukan ini apabila pergi ke tapak pembinaan rumah, lihat papan tanda projek tersebut, bahagian atas ada nama Pemilik/Pemaju, Arkitek, Jurutera CnS, Jurutera MnE, QS, dan di bawah sekali ada no rujukan fail projek.

Anda boleh meminta BP ini dari PBT dengan membawa no. rujukan ini, pergi ke PBT dan buktikan bahawa anda adalah pemilik atau pembeli salah satu dari unit rumah itu dan seterusnya PBT akan mengeluarkan arahan untuk mencetak BP kepada Arkitek, bawa surat arahan itu kepada Arkitek dan anda perlu membayar sejumlah wang kepada Arkitek untuk upah mencetak. Apa gunanya lukisan tersebut? Memudahkan kerja-kerja renovasi rumah anda dan untuk memastikan bangunan tersebut mematuhi BP kerana biasanya lukisan yang ada dalam Perjanjian Jual Beli adalah terlampau umum, tetapi pastikan anda faham lukisan pembinaan sebelum anda membeli lukisan tersebut kerana ramai orang yang membeli lukisan tersebut tidak tahu membaca lukisan pembinaan terutama dari personel yang bukan berlatar belakang kejuruteraan.

Selepas BP dihantar kepada PBT dan seandainya tiada komen dari mereka, BP tersebut bolehla dihantar kepada Jurukur untuk proses pecah sempadan, anda ingat lagi dalam bab yang lepas yang saya telah dapatkan satu geran untuk zon 1, sekarang satu geran itu akan dipecahkan kepada beberapa geran mengikut bilangan rumah, seandainya kita merancang untuk membuat rumah 30 unit rumah di atas Zon 1, maka geran akan dipecahkan kepada 30 geran, tugas ini akan dilakukan oleh Jurukur selepas BP diluluskan.

Seperti saya beritahu, jika geran Zon 1 dipecahkan kepada 30 geran untuk setiap unit rumah, bagaimana dengan kawasan-kawasan lain seperti kawasan jalan, parit, taman permainan? Kawasan ini akan diserahkan kepada PBT dan akan dimajukan oleh pemaju, maksudnya pemaju membina fasiliti tersebut seperti dalam pelan, PBT luluskan.

Dalam pada masa yang sama jurukur menghantar geran untuk dipecahkan, selepas BP diululuskan, pemaju bolehla mengarahkan konsultan-konsultan untuk membuat lukisan pembinaan untuk diserahkan kepada bakal kontraktor, disini lukisan akan lebih terperinci dan sekiranya terdapat permasalahan, contoh, ada permasalahan yang menyebabkan BP juga terpaksa diubah, maka BP Pindaan hendaklah dihantar semula kepada PBT.

Selepas Lukisan Pembinaan selesai dibuat, QS akan memasukkan harga dan akan memberi anggaran harga kasar bagi pembinaan tersebut.

Tamatlah langakh 1 dan 2 iaitu Konsep dan Perincian, seterusnya kita akan bincangkan bagaiman proses memulakan projek dan proses mengurniakan projek kepada kontraktor...............

Selepas ini, projek sudah mula.........